Необходимо рассчитать стоимость офисного помещения, для использования которого по назначению необходимо сделать первоначальный ремонт стоимостью 1 100 000 р. Чистый операционный доход объекта в первом прогнозном периоде составит 500 000 р. Ежегодный темп прироста доходов g = 6 %. После 5-летнего периода эксплуатации объект будет продан. Ставка дисконтирования была определена методом кумулятивного построения и составила i = 20 %.

Для расчета стоимости офисного помещения можно воспользоваться методом дисконтированных денежных потоков (DCF).

1. Рассчитаем чистый денежный поток (CF) на протяжении 5 лет:

CF1 = 500 000 р. CF2 = CF1 * (1 + g) = 500 000 * (1 + 0.06) = 530 000 р. CF3 = CF2 * (1 + g) = 530 000 * (1 + 0.06) = 561 800 р. CF4 = CF3 * (1 + g) = 561 800 * (1 + 0.06) = 595 128 р. CF5 = CF4 * (1 + g) = 595 128 * (1 + 0.06) = 630 177.68 р.

2. Рассчитаем стоимость объекта на момент продажи после 5 лет:

PV = CF5 / (1 + i)^5 = 630 177.68 / (1 + 0.20)^5 = 630 177.68 / 2.48832 ≈ 253 270.47 р.

3. Рассчитаем чистый денежный поток за 5 лет:

NPV = CF1 + CF2 + CF3 + CF4 + CF5 - стоимость ремонта - стоимость продажи NPV = 500 000 + 530 000 + 561 800 + 595 128 + 630 177.68 - 1 100 000 - 253 270.47 NPV = 2 817 105.68 - 1 353 270.47 NPV = 1 463 835.21 р.

Таким образом, стоимость офисного помещения, учитывая первоначальный ремонт и последующую продажу после 5 лет, составляет около 1 463 835.21 рублей.